Return to site

Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus

ja välittäjän velvollisuudet

· Verotus

Kiinteistönvälittäjän välityksin tapahtuvassa käytetyn asunnon kaupassa välittäjän vastuulla on varainsiirtoveron maksu ja varainsiirtoveroilmoituksen tekeminen verottajalle. Koska ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa kaupasta varainsiirtoveroa, täytyy välittäjän kertoa verovapauden kriteerit ostajalle ja selvittää tietyiltä osin, täyttyvätkö ne.

Verovapauden edellytykset liittyvät luovutuksensaajan ikään, aikaisempaan asunto-omistukseen sekä hankittavaan asuntoon ja sen käyttämiseen omana vakituisena asuntona. Kaikkien säännösten edellytysten on täytyttävä, jotta luovutus olisi varainsiirtoverosta vapaa.

Asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden tai osuuksien luovutuksesta ei ole suoritettava veroa, jos luovutuksensaaja:

  1. on ennen luovutuskirjan allekirjoittamista täyttänyt 18 mutta ei 40 vuotta. Ikärajaedellytyksen täyttyminen ratkaistaan siis sitovan luovutussopimuksen allekirjoitushetken mukaan
  2. ei ole aikaisemmin omistanut Suomessa tai ulkomailla vähintään puolta asuinrakennuksesta tai asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista;
  3. ja käyttää tai ryhtyy käyttämään vakituisena asuntonaan huoneistoa, jonka hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista hän on hankkinut vähintään puolet.

Kiinteistönvälittäjän ei tarvitse selvittää ostajan aikaisempia omistuksia Suomessa tai ulkomailla vaan hän voi luottaa ostajan kertomaan. Välittäjän tulee kuitenkin käydä läpi ostajan kanssa millaiset aikaisemmat omistukset vaikuttavat ensiasunnon verovapauteen, sillä ne eivät välttämättä ole ostajalle selvät.

Esimerkiksi aikaisempi sijoitusasunnon omistus on este ensiasunnon verovapaudelle. Sen sijaan asumisoikeuden hallinta ei vie ensiasunnon ostajan verovapautta. Verovapautta ei myöskään vie vapaa-ajan asunnon omistus tai sellaisen asunnon omistus, joka ei ole asuinkelpoinen sen keskeneräisyyden tai heikkokuntoisuuden takia.

Aikaisemman omistuksen saantoperusteella ei ole merkitystä (perintö, lahja). Merkitystä ei myöskään ole aikaisemman asunnon omistuksen lyhytaikaisuudella tai sillä, että henkilö on ollut asunnon omistaessaan alle 18-vuotias. Ulkomailla vuoden 1989 jälkeen ollut tai oleva asunnon omistus estää myös verovapauden saamisen. Sen sijaan välillinen omistaminen (osakkuus kuolinpesässä, joka omistaa asunto-osakkeen) ei vie ensiasunnon verovapautta.

Kiinteistönvälittäjän vastuu koskee luovutuksensaajan ikää ja hankittavaa asuntoa koskevien edellytysten täyttymisen valvontaa. Ikäkriteerin valvominen onnistuu henkilöllisyystodistuksen tarkistamisella mutta asunnon tulevan käyttötarkoituksen arviointiin on syytä kiinnittää huomiota.

Luovutus on verosta vapaa vain siltä osin kuin asuntoa käytetään omana vakituisena asuntona. Verovapaus ei siten koske esimerkiksi huoneistossa tai asuinrakennuksessa olevaa tilaa, jota käytetään liiketoiminnassa. Vakituisen asumisen tulee alkaa kuuden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen allekirjoittamisesta. Jos asumisen alkaminen viivästyy yli 6 kuukautta esimerkiksi ostajan ulkomailla tai toisella paikkakunnalla edelleen sijaitsevan työn vuoksi, vero tulee maksaa. Luovutuksensaaja voi kuitenkin tehdä muuton tapahduttua varainsiirtoveron palautushakemuksen. Joskus asumisen alkaminen voi viivästyä mittavan saneerauksen takia. Asunnon käyttöönoton on oltava tosiasiallista ja sen on tapahduttava viivytyksettä mahdollisen esteen poistuttua. Ulkomaalaisen ostajan ollessa kyseessä, oleskeluluvan pituudella on merkitystä arvioitaessa asunnon käytön vakituisuutta. Eli jos ulkomaalaisella ostajalla muut ensiasunnon varainsiirtoverovapauden kriteerit täyttyvät mutta oleskelulupa on vain lyhytaikainen, ei voida puhua vakituisesta asumisesta.

Jos asunnon toinen ostaja on ensiasunnon ostaja ja toisen kohdalta kriteerit eivät täyty, maksaa vain toinen varainsiirtoveron omasta osuudestaan. Jos ensiasunnon ostaja ostaa asunnon yhteydessä esimerkiksi autotallin tai varaston, nämä eivät kuulu verovapauden piiriin, jos niiden hallinta perustuu eri osakkeisiin kuin asuinhuoneiston hallinta.

Jos välittäjä siis kyselee hassuja yksityiskohtia asiakkaidensa elämästä, kyseessä on yleensä välittäjän vastuulla olevien asioiden selvittämisestä. Joskus kokonaiskuvan saaminen asiakkaiden tilanteesta vaatii syvähaastattelua, jotta jälkikäteen ei tule eteen yllättäviä veroseuraamuksia.

All Posts
×

Almost done…

We just sent you an email. Please click the link in the email to confirm your subscription!

OK