Return to site

Siirtosopimuskauppa

Lyhyen tähtäimen asuntosijoitusstrategia

· Asuntosijoittaminen

Mikä siirtosopimuskauppa?

Siirtosopimuskauppa on asuntosijoittamisen muoto, joka on yleistynyt viime vuosina. Sitä voisi kutsua myös uudiskohteen flippaamiseksi, jossa voitto pyritään tekemään lyhyessä ajassa. Siirtosopimuskaupalla viitataan kauppaan, jossa uuden asunnon rakennusliikkeeltä ostanut myy asunnon eteenpäin ennen sen valmistumista. Tässä hyödynnetään pientä pääoman tarvetta ja veroetua. Monet rakennusliikkeet avaavat asuntojen myynnin rakennusvaiheessa ensin sijoittajille ja vasta kun pienet asunnot on myyty, kuluttajat pääsevät ostamaan.

Siirtosopimuskauppa voidaan käytännössä tehdä heti, kun RS-kauppakirja rakennusliikkeen kanssa on allekirjoitettu. Siirtosopimus -nimitys tulee siitä, että siinä asuntokauppaan liittyvät oikeudet ja velvollisuudet siirretään kaupassa uudelle ostajalle. Miksi sitten tehdään siirtosopimus, eikä vain normaalia kauppakirjaa? Tähän on syynä se, että RS-kauppakirjan haltija ei lakiteknisesti ole vielä asunnon omistaja, vaan omistusoikeus siirtyy vasta, kun asunto on valmis ja kaikki maksuerät on maksettu. Tämän vuoksi asunnon alkuperäinen ostaja ei myöskään voi myydä asuntoa, vaan ainoastaan siirtää oikeuden RS-kauppakirjaan. Tästä RS-kauppakirjan uudesta “omistajasta” tulee sitten lopulta myös kyseessä olevan asunnon omistaja.

Siirtosopimuksen laatiminen

Siirtosopimuksessa asunnon uusi ostaja (siirronsaaja) vastaanottaa myyjältä (siirtäjältä) rakennusliikkeen kanssa tehdyn RS-kauppakirjan oikeudet ja velvoitteet. Tämä edellyttää rakennusliikkeen hyväksyntää, joka tulee siirtosopimuksen liitteeksi. Hyväksynnästään rakennusliike saattaa periä ylimääräisiä kuluja. Siirtosopimuksen liitteenä tulee olla myös alkuperäinen RS-kauppakirja, jonka velvoitteet siirronsaaja ottaa vastuulleen. Ilman rakennusliikkeen hyväksyntää, jää vastuu maksuista ensimmäiselle ostajalle.

Kaikki maksuerät, joiden mukaan asunto maksetaan rakennusliikkeelle, ovat kirjattuna RS-kauppakirjaan. Näistä siirronsaajan vastuulle jäävät siirtosopimuksen allekirjoittamisen hetkellä maksamatta olevat maksuerät. Jos maksueriä on yhteensä esimerkiksi viisi, ja siirtäjä on maksanut niistä kolme, jäävät loput kaksi siirronsaajan maksettavaksi rakennusliikkeelle.

Hyväksynnästä huolimatta, rakennusliike saattaa RS-kaupan ehdoissa erikseen todeta, että viime kädessä maksueristä vastaa asunnon alkuperäinen ostaja. Eli jos siirronsaaja ei maksaisikaan RS-kauppakirjan jäljellä olevia maksueriä rakennusliikkeelle, jäisi ne siirtäjän maksettavaksi ja hänen vastuullaan olisi periä niitä siirronsaajalta.

Siirtosopimuskaupan kokonaisvastuut poikkeavat huomattavasti riippuen siitä, onko siirtäjä elinkeinoharjoittaja vai kuluttaja. Jos elinkeinoharjoittaja myy ostamansa rakenteilla olevan asunnon edelleen kuluttajaostajalle, siirtäjällä on asunnosta käytännössä samat vastuut kuin asuntoa rakentavalla rakennusliikkeellä. Tällöin siirtäjä vastaa asunnosta tai asunnon virheistä esimerkiksi tilanteessa, jossa asuntoa rakentava rakennusliike ajautuu vaikeuksiin. Kuluttajan asemassa olevalla siirtäjällä on vain kuluttajamyyjän vastuu alkuperäisen vastuun säilyessä rakennusliikkeellä.

Varainsiirtovero ja omistuksen kirjaaminen

Poiketen “tavallisista” asunto-osakkeen kaupoista, siirtosopimuskaupassa varainsiirtoverosta vastaavat sekä siirtäjä että siirronsaaja.

Siirtäjä maksaa varainsiirtoveroa 2 % alkuperäisestä kauppahinnasta eli rakennusliikkeen kanssa sovitusta myyntihinnasta ilman yhtiölainan osuutta. Siirronsaaja puolestaan maksaa varainsiirtoveroa 2 % asunnon koko velattomasta hinnasta eli maksamastaan kauppahinnasta ja yhtiölainan osuudesta. Siirtäjän osalta varainsiirtoveron maksun eräpäivä on kahden kuukauden kuluessa siirtosopimuksen allekirjoittamisesta ja siirronsaajan osalta kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. Omistusoikeus siirtyy ostajalle rakennuksen valmistuttua ja kauppahinnan tultua maksetuksi. Molempien osapuolten tulee tehdä varainsiirtoveroilmoitus OmaVerossa.

Kaikki taloyhtiöt, jotka on perustettu 1.1.2019 jälkeen, ovat heti perustamisestaan lähtien huoneistotietojärjestelmässä, eikä paperisia osakekirjoja ole. Tiedot huoneiston omistajasta, panttauksista ja hallintaoikeuden rajoituksista ylläpidetään huoneistotietojärjestelmässä. RS-pankki ylläpitää tietoja rakentamisvaiheen aikaisista omistajista ja omistajanvaihdoksista. Kun RS-menettely päättyy (rakennus valmistuu), RS-pankki ilmoittaa uudet omistajat sekä mahdolliset panttaukset rekisteröitäviksi huoneistotietojärjestelmään. Eli käytännössä siirtosopimuskaupan siirronsaaja rekisteröidään asunto-osakkeen omistajaksi huoneistotietojärjestelmään RS-pankin toimesta. HUOM! Kaikki taloyhtiön osakeryhmät, esim. autopaikat, eivät kuulu RS-menettelyyn.

RS-pankki ei siis ilmoita RS-menettelyyn kuulumattomien osakeryhmien omistajia huoneistotietojärjestelmää vaan uuden omistajan on itse rekisteröitävä omistuksensa.

Miksi siirtosopimuskauppa?

Siirtosopimuskauppa voi mahdollistaa hyvän voiton suhteessa sijoitettuun pääomaan ja nähtyyn vaivaan. Suurten yhtiölainojen vuoksi on myyntihinta verrattain pieni. Jos siirtosopimuskauppa toteutuu vielä nopeasti, ei alkuperäinen ostaja välttämättä ehdi maksaa kuin yhden erän myyntihinnasta. Tämän lisäksi siirtäjä maksaa varainsiirtoveron vain myyntihinnasta. Siirtosopimuskaupan riskinä alkuperäisellä ostajalla on, ettei asunto mene kaupaksi tai että asunnon hinta jostain syystä romahtaa. Tällöin asunnon voi vuokrata, mutta myyntihinta pitää tässä tapauksessa maksaa.

Siirtosopimuskauppa toimii lyhyen tähtäimen sijoitusstrategiana verrattuna perinteisempiin, pitkän tähtäimen strategioihin, jotka perustuvat vuokratuottoon tai arvonnousuun.

All Posts
×

Almost done…

We just sent you an email. Please click the link in the email to confirm your subscription!

OK